Od dłuższego czasu wiele wskaźników przemawia za tym, by inwestować w nieruchomości. Jednak ani zakupy pod spekulacje, ani pod wynajem nie gwarantują zysków i są obarczone dużym ryzykiem. Wchodzenie na ten rynek bez przygotowania z dużym prawdopodobieństwem zakończy się kłopotami.
Polacy przeszło 800 mld zł trzymają w bankach. Problem w tym, że od 2016 r. przeciętne oprocentowanie depozytów jest niższe od inflacji, nie wspominając o realnym zarobku. Innymi słowy: zmniejsza się siła nabywcza lokowanych w ten sposób środków.
Powstaje więc potrzeba znalezienia bardziej zyskownych form pomnażania kapitału. Coraz więcej osób decyduje się na zabranie pieniędzy z banku i wejście na rynek nieruchomości. Czy słusznie?
Nieruchomości drożeją w tempie dwucyfrowym
Zachętą na pewno są rosnące ceny mieszkań. Jak wynika z danych NBP, tylko w ostatnim roku w miastach wojewódzkich nowe mieszkania podrożały średnio 9,75 proc., a używane – o 12,8 proc. W niektórych ośrodkach roczna dynamika otarła się (Bydgoszcz, Katowice, Szczecin, Wrocław) lub przebiła (Zielona Góra) poziom 20 proc.
W dłuższej perspektywie wzrost cen jest jeszcze wyraźniejszy. Pod koniec 2019 r. za lokale z rynku pierwotnego trzeba było zapłacić o 1/3 więcej niż na początku minionej dekady. Obiekty z drugiej ręki zdrożały średnio o 1/5.
Na lokalnych rynkach tempo wzrostu cen było jeszcze większe. Liderami okazały się Rzeszów i Opole, gdzie w ciągu 10 lat nowe mieszkania zdrożały o 60 proc., a używane – o 30 proc. Generalnie dynamika cen nieruchomości w mniejszych miastach wojewódzkich była dwukrotnie większa niż w największych aglomeracjach.
Inwestowanie w mieszkanie na wynajem się opłaca
W ślad za cenami transakcyjnymi w górę idą również stawki najmu. W zależności od lokalizacji za metr kwadratowy trzeba płacić właścicielom mieszkań przeciętnie 35-45 zł. To najwięcej w historii.
Dane Expandera sugerują, że obecnie bardziej opłaca się wziąć kredyt hipoteczny, niż najmować mieszkanie. Wyjątek stanowią jedynie największe nieruchomości (powyżej 70 mkw.) i tylko w wybranych miastach.
To wszystko sprawia, że inwestycja mieszkaniowa nadal jest opłacalna. Przychody z najmu pokrywają ratę kredytową. Z danych Expandera wynika, że średnia stopa zwrotu mieści się w przedziale 6-8 proc. netto. W przypadku mniejszych lokali inwestorzy zarabiają nawet 8-11 proc.
Dobre perspektywy dla rynku nieruchomości
W tym roku spodziewany jest dalszy wzrost cen mieszkań i stawek czynszów. Co prawda dynamika ma lekko zwolnić, ale nadal będą to solidne poziomy jednocyfrowe. Za takim scenariuszem przemawia m.in. wysoka inflacja, która utrzyma się na poziomie przewyższającym pierwotne przewidywania banku centralnego, oraz podniesienie płacy minimalnej.
W bazowym scenariuszu stopy procentowe, które od pięciu lat są na najniższe w historii, nie zmienią się. Gdyby doszło do mocniejszego spowolnienia gospodarczego, cena pieniądza może nawet pójść w dół.
Oznacza to, że w razie finansowania inwestycji kredytem koszty jego obsługi pozostaną stabilne, a nawet potanieją. Jednak należy zauważyć, że banki od czterech lat podnoszą koszty dodatkowe, czyli prowizje, ubezpieczenia, opłaty związane z udzieleniem kredytu. Większość z nich ponosi się przy uruchomieniu finansowania.
Ryzyka inwestowania w nieruchomości
Wszystko to brzmi bardzo zachęcająco, lecz inwestowanie w mieszkania nie gwarantuje żadnego zarobku. Mało tego, okresowo może dojść do spadku wartości nieruchomości.
Doświadczyliśmy tego w początkowych latach minionej dekady. Ceny na rynku pierwotnym i wtórnym obniżyły się wtedy o 10-20 proc.
Jeszcze mniej pewne od spekulacji i tzw. flipów (zakup poniżej wartości rynkowej, szybki remont i sprzedaż znacznie drożej) są dochody z wynajmu. Trzeba znaleźć najemcę i zabezpieczyć swoje interesy na okoliczność niepłacenia przez niego czynszu. Przedsięwzięcie nie jest bezobsługowe (np. remonty), a ewentualne posiłkowanie się firmą zewnętrzną zmniejsza stopę zwrotu.
Ryzyko rośnie jeszcze bardziej, gdy projekt finansujemy kredytem. Wzrost stóp procentowych może sprawić, że przychody z najmu przestaną pokrywać ratę. Do tego trudna sytuacja makroekonomiczna (wzrost bezrobocia, niskie tempo PKB, wystrzał inflacji, kryzys światowy) może uniemożliwić adekwatne podniesienie stawek za wynajem.
W związku z tym przy inwestowaniu w nieruchomości trzeba zachować ostrożność i wszystko dobrze przeliczyć. Dobrze też mieć przygotowanie merytoryczne. Wchodzenie na ten rynek bez przygotowania może być bardzo bolesne.
