Mokotów, Ursynów i Śródmieście – to „najgorętsze” adresy stolicy. To te dzielnice miasta ocenie się najwyżej – jako najbardziej prestiżowe, najwygodniejsze, najlepsze do życia. Są to zarazem najdroższe warszawskie lokalizacje, o największym „nasileniu” inwestycji z wyższej półki – z segmentu apartamentowego.
Zanim szczegółowo omówimy najbardziej prestiżowe dzielnice stolicy, kilka zdań trzeba poświęcić na omówienie generalnej specyfiki rynku mieszkaniowego w Warszawie. Stolica oczywiście pozostaje liderem zarówno w zakresie podaży i popytu na rynku mieszkaniowym jak i cen – wśród największych miast Polski. Średni poziom cen może być natomiast nieco wyższy tylko w najbardziej prestiżowych kurortach turystycznych, takich jak Zakopane, Sopot itp.
Wg raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich w III kw. 2019 roku średnio metr kwadratowy mieszkania w stolicy kosztował 8790 zł. W ciągu roku nieruchomości mieszkaniowe w Warszawie podrożały o 9 procent. Najdroższe pozostają oczywiście najmniejsze metraże. Jak napisano w raporcie: „średnia cena kawalerki w Warszawie wyniosła 9790 zł/mkw, mieszkania dwupokojowego – 8 872 zł/mkw, lokalu trzypokojowego – 8 485 zł/mkw. Lokale o czterech pokojach traktowane jako bardziej luksusowe, ze względu na niską podaż są nieco droższe i w III kwartale 2019 roku kosztowały średnio 8 647 zł/mkw.
Warszawskie nowe mieszkania, oddawane aktualnie do użytku, są nieco większe niż przeciętnie w kraju. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań, które były przedmiotem obrotu w III kwartale 2019 roku w ośmiu największych aglomeracjach Polski wyniosła 53,51 mkw. W Warszawie przeciętny metraż w analizowanym okresie wynosił 54,71 mkw.
Śródmieście
To najdroższa dzielnica mieszkaniowa w Polsce, z cenami wynoszącymi przeciętnie kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowy. Tutaj też umiejscowione są wizytówki polskiego rynku luksusu, a więc prestiżowe apartamentowce i drapacze chmur – ze Złotą 44 i Cosmopolitan na czele. Świetnie ma się też rynek wtórny, mogący zaoferować choćby bardzo dobrze zlokalizowane mieszkania w zabytkowych, przedwojennych kamienicach. Takie nieruchomości cieszą się bardzo dużym wzięciem ze względu na ogromny potencjał inwestycyjny. Nadają się na apartamenty pod wynajem, powierzchnie hotelowe czy biurowe. Takie też nieruchomości biorą na cel profesjonalne firmy zajmujące się gruntownym odnawianiem zabytkowych budynków. Kamienice, czy też wille miejskie mogą osiągać zawrotne ceny. Przykład to odrestaurowana kamienica przy Foksal 13/15. Niedawno inwestor za 470 mkw. zapłacił 17 mln zł, co daje stawkę wynoszącą ponad 36 tysięcy złotych za metr kwadratowy! Warto dodać, że wcześniejszy rekord cenowy również został pobity na Śródmieściu. Chodzi o Złotą 44. Tam w 2018 roku inwestor kupił 240 - metrowy apartament za 11 mln zł. Cena za 1 mkw. wyniosła 46 tysięcy zł.
Do szczególnie cenionych lokalizacji na Śródmieściu należ klimatyczne Powiśle – pełne knajpek, restauracji, modnych klubów nad Wisłą. Tu też powstaje wiele nowych inwestycji w segmencie premium, z cenami często przekraczającymi 20 tys. zł/mkw. Podobnie prestiżowym adresem Śródmieścia jest Ujazdów w sąsiedztwie Łazienek Królewskich. I tu mamy do czynienia z ofertą mieszkaniową z najwyższej półki.
Mokotów
Mokotów to prawdopodobnie najbardziej lubiana i najwyżej oceniana dzielnica Warszawy. Żyje tu ponad 200 tysięcy ludzi. Zabudowa jest bardzo zróżnicowana. Stary Mokotów słynie z przedwojennych kamienic , a Sadyba, czyli Miasto – Ogród z klimatycznej plątaniny brukowanych uliczek i zabudowy willowej. Stegny to już bardziej wielka płyta. Mokotów to także tereny przeznaczone do relaksu – parki i trakty spacerowe, by wymienić Pola Mokotowskie, Morskie Oko czy Królikarnię. Są też zbiorniki wodne – z jeziorkiem Czerniakowskim na czele.
Podobnie jak na Śródmieściu nieruchomości należące do starszej części Mokotowa cieszą się bardzo dużym wzięciem inwestorów indywidualnych i deweloperów. Przeciętne ceny mieszkań na Mokotowie wynoszą około 9 – 12 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Apartamenty w nowych plombach, czy też odrestaurowanych kamienicach mogą być wyraźnie droższe – nawet w przedziale 15 – 20 tys. za unikatowe projekty.
Mokotów słynie nie tylko z eleganckiej zabudowy mieszkaniowej, ale też z tzw. Mordoru, a więc największej dzielnicy biurowo – biznesowej w Polsce. Mowa o Służewcu, z jej swoistym „centrum” , czyli ulicą Domaniewską. Warszawski „mordor” jest słynny na całą Polskę z powodu dużego nagromadzenia nowoczesnych obiektów biurowych, ale jest on zarazem jednym z najbardziej prestiżowych lokalizacji tego typu w kraju. W sąsiedztwie znajduje się lotnisko Chopina, co sprawia że oferta apartamentowa w takiej lokalizacji idealnie nadaje się dla ludzi ze świata biznesu.
Ursynów
Podium najlepszych stołecznych lokalizacji zajmuje Ursynów – dzielnica Warszawy rokrocznie uznawana za jedną z najatrakcyjniejszych a zarazem najbardziej prestiżowych. Na Ursynowie mieszka nieco ponad 150 tys. ludzi. Oprócz Mokotowa graniczy on z takimi dzielnicami jak Wilanów i Włochy oraz gminami: Piaseczno, Konstancin-Jeziorna, Raszyn i Lesznowola.
Ursynów jeszcze kilkanaście lat temu był postrzegany w kategoriach warszawskiej „sypialni”. Dziś obraz dzielnicy jest zupełnie inny. Kupujący mieszkania doceniają dobre skomunikowanie (dojazd do centrum metrem z Kabat zajmuje około 20 minut) oraz bogactwo terenów zielonych, miejsc do rekreacji (rozwinięta sieć ścieżek rowerowych, bliskość Lasu Kabackiego). Dzielnica oprócz szerokich zielonych arterii, ma też i swoje zabytki, w tym Pałac Krasińskich i Zespół Pałacowo-Parkowy w Natolinie (inaczej Park Natoliński.
Ursynów cieszy się opinią miejsca spokojnego, przyjaznego do życia. Na północy (Ursynów Północny, Kabaty i Natolin) zabudowę stanowi głównie wysoka wielka płyta i nowe inwestycje wielorodzinne, na południu przeważają osiedla domów jednorodzinnych. Ceny mieszkań są tu nieznacznie niższe niż na Mokotowie, choć nadal wyższe niż w wielu innych stołecznych lokalizacjach. Za kawalerkę przy alei Edukacji Narodowej – jednej z głównych arterii Ursynowa trzeba zapłacić nawet powyżej 12 tys. zł/mkw.
Lokalizacje „wschodzące”
Wymienione powyżej trzy dzielnice Warszawy nie wyczerpują z całą pewnością listy prestiżowych stołecznych lokalizacji – tych jest znacznie więcej, zwłaszcza, że zmienia się sama stolica. Poprawia się wizerunek tych części miasta, które były uznane za nieatrakcyjne, niebezpieczne, nieprzyjazne do życia. Eksperci stołecznego rynku mieszkaniowego podkreślają wielki wpływ rozbudowującej się sieci metra na postrzeganie dzielnic przez mieszkańców, przyciąganie nowych inwestycji i wycenę nieruchomości. W ten sposób znacznie poprawił się wizerunek choćby Targówka, czy Pragi Północ.
Wśród bardziej prestiżowych lokalizacji warszawskich wymienimy na pewno Pragę Południe i Saską Kępę, czy Wilanów. Dużą popularnością cieszy się również Żoliborz. W centrum natomiast wzrosło znaczenie bliskiej Woli. Dziś to jeden z lepszych adresów zarówno mieszkaniowych, jak i biurowych.
