Spadek popytu na nowe mieszkania nawet o60 proc. - tak pandemia koronawirusa przełożyła się na rynek nieruchomości w Polsce. Ceny mieszkań jednak wcale istotnie nie spadły. Wg ekspertów teraz czeka nas czas równowagi cenowej. Segment nieruchomości luksusowych postrzegany jest natomiast jako bezpieczna przystań dla inwestorów w niepewnych czasach.
W jakich nastrojach mieszkaniówka pokonała najgorszy czas co najmniej od tąpnięcia spowodowanego światowym kryzysem w 2009 roku? Sprawę naświetla nieco ostatni raport firmy doradczej JLL za II kw. 2020. Wynika z niego, że wbrew pozorom – nie jest źle. Rynek mieszkaniowy został jedynie „draśnięty” efektami lockdownu.
Pozornie dane za II kw. 2020, a więc za czas szczytu pandemii nie brzmią optymistycznie. Sprzedaż w analizowanym okresie w największych miastach Polski spadła aż o 60 proc. W tym samym czasie liczba mieszkań wprowadzonych do oferty zmniejszyła się o 19 procent.
Eksperci JLL podkreślają jednak, że choć tąpnięcie w sprzedaży było duże, to przypadało ono na czas całkowitego lockdownu, fizycznego zakazu poruszania się, więc musiało to mieć swoje przełożenie. Jednocześnie akcentują, że już w drugiej części kwartału – od końca maja i czerwca nastąpiło wyraźne odbicie.
Autorzy raportu podkreślają również, że mimo obsunięcia sprzedaży, generalnie inwestycje nie były wstrzymywane, a prace budowlane ciągle się odbywały.
W czasie pandemii ceny mieszkań nowych, wprowadzonych do sprzedaży w II kw. 2020, najbardziej spadły kwartał do kwartału we Wrocławiu – aż o 20 proc. Analitycy JLL wyjaśniają jednak, że na taki stan rzeczy wpływ miały bardzo wygórowane stawki z 1 kwartału. Na wrocławskim rynku był to czas bardzo dynamicznego popytu, zapotrzebowanie na mieszkania znacznie przewyższało podaż. Stąd ceny rosły jak na drożdżach. Po drugie – w I kwartale do sprzedaży trafiło wiele mieszkań segmentu premium – o podwyższonym standardzie i apartamentów. Dlatego też średnia cenowa była wywindowana. W II kwartale – w szczycie pandemii – stawki zostały po prostu urealnione. Wróciły do średnich poziomów dla tego miasta.
W innych miastach Polski zmiany cen nie były bardzo istotne. Obecnie najdroższe nowe mieszkania mamy w stolicy. Metr kwadratowy kosztuje prawie 11 tysięcy złotych. Na drugim miejscu jest Trójmiasto – 10200, następnie Kraków – 10000, Wrocław – 8600, Poznań – 7900 i Łódź – 6400 zł.
Stawki minimalnie zmniejszyły się w Łodzi i Warszawie. W Krakowie pozostały bez zmian. Co ciekawe – bardzo podrożały nowe mieszkania (wprowadzone do oferty w II kw. 2020) w Trójmieście. Ich ceny były aż o 39 proc. wyższe niż na początku roku. Eksperci JLL podkreślają, że może to wynikać z faktu wprowadzenia do sprzedaży dużej liczby bardzo drogich mieszkań. Dlaczego?
Segment premium lekarstwem na covidową inflację
Bardzo drogie, luksusowe nieruchomości traktowane są jako lokata kapitału. W odróżnieniu od segmentu popularnego, w apartamenty czy posiadłości z wyższej półki inwestują ludzie już posiadający kapitał, którzy nie posiłkują się kredytem, bądź posiłkują w niewielkim stopniu. Stąd ewentualnie zwiększone rygory kredytowe banków nie mają dla takich kupujących znaczenia.
Szukają oni aktywów, które pozwolą im zachować wartość kapitału w niepewnych czasach i przy zwiększonej inflacji. W czasie pandemii Rada Polityki Pieniężnej podjęła bezprecedensową decyzję ścięcia do minimum stóp procentowych NBP. Dodajmy – ścięła stopy, które i tak już pozostawały na bardzo niskim poziomie.
Decyzja RPP - w związku z zupełną nieopłacalnością trzymania pieniędzy w bankach - poskutkowała jedynie dalszym „wypychaniem” inwestorów w kierunku materialnych form przechowywania kapitału. Wśród najpopularniejszych są złoto i właśnie nieruchomości, u nas chyba nawet popularniejsze od szlachetnego kruszcu. Nie do przecenienia jest fakt, że mieszkania pozwalają też uzyskiwać godziwy dochód pasywny – z wynajmu.
Luksus zawsze w cenie
Dlaczego jednak luksusowe nieruchomości mają wzięcie w dobie koronawirusa? Otóż – praktyka rynkowa pokazuje, że takie lokaty kapitału - bardzo dobrze położone mieszkania, apartamenty, wille, posiadłości, w największym stopniu potrafią „obronić się” przed spadkiem wartości. O ile segment popularny, czyli mieszkań dla przeciętnego Kowalskiego, poddany jest wahaniom koniunktury, o tyle wyższa półka, tzw. segment premium na wartości nie traci. Znaczy to tyle, że ceny takich nieruchomości są dużo bardziej stabilne.
Widać to choćby po spojrzeniu na polski segment luksusu. Próg „wejścia” dla inwestora chcącego zakupić takie nieruchomości od wielu lat pozostaje na tym samym poziomie. W raporcie z 2015 roku firm KPMG i REAS na podstawie badań opinii klientów zdefiniowano cenową cezurę, od której można mówić o nieruchomościowym luksusie na 16,5 tysiąca złotych za metr kwadratowy.
Tak określili ją ludzie bogaci z zarobkami miesięcznymi w przedziale 10 – 20 tysięcy zł. Uznali że nieruchomości kosztujące przynajmniej owe 16,5 tys./mkw. mogą być definiowane jako luksusowe. I do dziś ten przedział zasadniczo się nie zmienił, mimo że oczywiście sam rynek rozwija się bardzo dynamicznie i oferuje też coraz więcej ultra- drogich nieruchomości, ze stawkami powyżej 30 tysięcy złotych od metra kwadratowego.
Podsumowując – segment luksusu „obronił się” przed skutkami lockdownu i należy przypuszczać, że w sytuacji ewentualnego nawrotu pandemii i obostrzeń, lub też po prostu – w niepewnych gospodarczo czasach – mieszkania bardzo drogie nadal będą miały wzięcie u zamożnych inwestorów, którym zależy na zachowaniu kapitału.
