flaga polski 100 PLN(zł) = 100.00 PLN
flaga
flaga 100 USD($) = 340.09 PLN
flaga
flaga 100 EUR(€) = 418.11 PLN
flaga
flaga 100 GBP(£) = 472.33 PLN
flaga
flaga 100 RUB(рубль) = 5.99 PLN
flaga

Zarządzanie nieruchomościami nowoczesnymi i ekskluzywnymi – aspekt ekonomiczny kosztów utrzymania optymalizacji wydatków.

Zarządzanie nieruchomościami istniało już w epoce PRLu. Wcześniej różnego rodzaju administracje i spółdzielnie realizowały ten obowiązek, ale generalnie bez ustaw takich jak np. Prawo Budowlane, które powstało już po okresie transformacji z głębokiego socjalizmu do gospodarki rynkowej.

Na początku lat 90-tych wzorem Państw zachodnich zaczął oficjalnie funkcjonować zawód Zarządcy Nieruchomości.
Pojawił się on niemal równolegle z takimi unormowaniami prawnymi jak:

Prawo budowlane – 7 lipca 1994 r.

Ustawa o ochronie przeciwpożarowej – 21 sierpnia 1991 r.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Położyło to jednoznacznie kres jakiejkolwiek samowoli budowlanej i dowolności w zakresie utrzymania nieruchomości zarówno budynków rządowych jak i lokatorskich w zakresie modernizacji oraz konserwacji.


Nie oznacza to, iż taka samowola nie ma miejsca w dzisiejszych czasach, ale jest w dużej mierze ograniczona.
Pod koniec lat 90-tych rozpoczął się rozwój budownictwa apartamentowców i biurowców, który trwa do dnia dzisiejszego. Wysokie wielkopowierzchniowe obiekty stawiają wysokie wymogi kadrze Zarządzającej takim budynkiem.

Obiekty te w odróżnieniu do budynków mieszkaniowych posiadają wiele systemów, których działanie musi być odpowiednio koordynowane i organizowane, tak aby najemca bądź właściciel nie odczuł obecności służb odpowiedzialnych za jego utrzymanie.

Są to nierzadko struktury biznesowe, gdzie samo powodzenie prowadzonej działalności niejednokrotnie zależy od wysokiego standardu zajmowanej powierzchni.

Obiekty wielkopowierzchniowe do prawidłowego działania potrzebują infrastruktury uzbrojonej w takie elementy jak: instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, przeciwpożarowe systemy gaśnicze (tryskaczowe, hydrantowe, gaśnice podręczne oraz stacjonarne systemy gaszenia), przeciwpożarowe systemy wykrywania dymu oraz wysokich temperatur, systemy kontroli dostępu oraz alarmowe. Dodatkowo odpowiednie poziomy zasilania w energię elektryczną. Oprócz tego scentralizowane instalacje zaopatrzenia w czynnik chłodniczy oraz grzewczy.

Większość obecnie budowanych tego typu obiektów nie jest w stanie z uwagi na tak ogromną ilość elementów utrzymywanych w sprawności obejść się bez tzw. Systemu BMS (w skrócie Building maintenance system). W wolnym tłumaczeniu jest to system zarządzania budynkiem.

Cała idea działania tego systemu opiera się na opomiarowaniu większości kluczowych elementów urządzeń oraz automatyki. W zależności od możliwości uzbraja się taki system w możliwość zarówno podglądu stanu faktycznego oraz możliwości równoczesnego zdalnego sterowania ręcznego jak i zadawania zmiennych parametrów dla wbudowanej automatyki urządzeń.

Z punktu ekonomicznego punktu widzenia jest to w dzisiejszych czasach element nieodzowny i dający szybkie zwroty z poniesionych nakładów. Z uwagi na duże powierzchnie użytkowe zużycie mediów jest w takich obiektach ogromne, a każde usprawnienie widać od razu w niższych kosztach, szczególnie za energię elektryczną jak i gaz, olej opałowy lub ciepło systemowe otrzymywane np. z miejskiej sieci ciepłowniczej.

Tak ogromna ilość instalacji technicznych, ciągle rosnące wymogi środowiskowe oraz Prawne wymogła na Zarządcach nieruchomości ciągłe doszkalanie się oraz konieczność posiadania wiedzy zarówno z dziedziny prawnej, środowiskowej oraz technicznej w różnych branż.

Z uwagi na zapotrzebowanie szczególnie z branży biznesowej oprócz zwykłego zarządzania wprowadzone na rynek Polski zostały takie zawody jak Facility Manager oraz Property Manager.

Facility Manager łączy w sobie wiedzę z zakresu: finansów, ekonomii, zarządzania, prawa i merytorycznej wiedzy zarówno praktycznej jak i teoretycznej różnych branż technicznych. Tak szeroka wiedza jest potwierdzona certyfikatami.
Pełni on rolę pierwszej linii wsparcia dla właściciela, który znajduje w nim oparcie w sprawach związanych z: doborem personelu technicznego oraz bezpośrednim motywowaniem go do jakościowej i wydajnej pracy, koordynację oraz kontrolę wykonywanej pracy, proponowanie zmian i redukcji kosztów obsługi obiektu.

Property Manager charakteryzuje się przede wszystkim pracą z szeroko pojętym klientem. Zawód ten jest szczególnie uwidoczniony w firmach Deweloperskich nastawionych na wynajem powierzchni, handlowych, biurowych oraz magazynowych. Property Manager od samego początku, zaraz po podpisaniu umowy z Najemcą obszaru z którym została podpisana długoletnia umowa pilotuje cały proces poznając jednocześnie potrzeby i ewentualne wymagania klienta, których być może na początku współpracy sam nie jest w stanie do końca zdefiniować.

W efekcie końcowym potrzeby klienta powinny zostać zrealizowane, aby w pełni mógł być usatysfakcjonowany ze współpracy z Wynajmującym. PM jest pierwszą osobą w ciągłym kontakcie z Najemcą.

Powodzenie przedsięwzięcia jak widać nie leży tylko w samym wybudowaniu obiektu, ale polega na stałym nadzorze i prowadzeniu spójnej polityki w zakresie zajętości powierzchni, wystroju wnętrza przyciąganiu klienteli z zewnątrz, dbaniu o zewnętrzny pozytywny wizerunek na zewnątrz. Dodatkowo zachowana musi być ściśle polityka związana z doborem najemców oraz ich usadowieniem na planie obiektu. Mnogość tych zmiennych w bardzo dużym stopniu zaważa nad efektem długofalowego powodzenia inwestycji.

Kierunek rozwoju branży nieruchomości jaki został nakreślony w nowym stuleciu pokazuje, jak ważny jest profesjonalizm i rzetelna praca w tego typu biznesie. Rynek nieruchomości podlega również wahaniom związanym z koniunkturą na rynku oraz wahaniom politycznym.

Z uwagi na dużą rozpiętość stawek czynszów pod koniec 2007 roku „WRF - Warsaw Research Forum” skupiające największych graczy wśród firm zarządzających nieruchomościami komercyjnymi i ekskluzywnymi zainicjowało powstanie ujednolicenia wymagań dla kategorii obiektów aby wspomóc sam proces klasyfikacji na podstawie której szacowane są później stawki czynszów najmu.

„Według WRF obiekt klasy A musi odpowiadać wymaganiom trzynastu z szesnastu poniższych kryteriów:
doskonała jakość wykończenia wnętrz wraz z wszechstronnym serwisem technicznym,
najlepsza lokalizacja na danym obszarze, z łatwą możliwością dojazdu oraz dobrym dostępem do ośrodków komunikacji miejskiej, klimatyzacja, podwieszane sufity, wysokość pomieszczeń (od podłogi do sufitu) - minimum 2,70 m, możliwość dowolnej aranżacji wnętrz, trzy oddzielne okablowania strukturalne dla linii telefonicznych, elektrycznych i systemów komputerowych lub system podnoszonych podłóg, podwójne szyby niskoemisyjne, nowoczesne, szybkobieżne windy (maksymalny czas oczekiwania na windę – 30 sekund), dobrej jakości wykładziny podłogowe oraz wykończenie ścian, w pełni wykończone wnętrza łazienek i kuchni,niezawodny system telekomunikacyjny, podwójne zasilanie lub awaryjny system podtrzymywania napięcia, kontrola wilgotności powietrza, parking strzeżony z miejscami przeznaczonymi dla najemców,
odpowiednia liczba miejsc parkingowych na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej (współczynnik miejsc parkingowych) dla obiektów zlokalizowanych w centrum i poza centrum:

- ścisłe centrum - 1/90 do 1/100 m2
- centrum - 1/70 m2
- poza centrum - 1/25 do 1/30 m2 dopuszczalne1/50 m2) .

Budynki zaliczane do klasy B spełniające tylko części wymagań klasy A. Są to obiekty powstałe po 1989 roku, cechujące się m.in. jakością wykonania obiektu i jakość użytych przy jego budowie materiałów niższa niż w budynkach klasy A, ograniczoną liczba usług, niepełnym systemem klimatyzacji, wskaźnikiem liczby miejsc parkingowych (podziemnych/naziemnych) przypadających na odpowiednią ilość powierzchni niższym niż w przypadku obiektów klasy A.

Klasę B+ bardzo trudno sklasyfikować. Według opracowania firmy Brochocki, umieszczonego w serwisie www.nieruchomosci.beck.pl (nr 3 marzec 2007) „jako klasa B+ określane są budynki klasy A położone poza ścisłym centrum lub budynki klasy B oferujące bardzo wysoki standard. Obiekty te są usytuowane w dobrych, lecz drugorzędnych lokalizacjach śródmiejskich, z dobrym dostępem i dobrze zarządzane, charakteryzujące się średnio wysokimi czynszami. Obiekty klasy B+ są wykończone i wyposażone w zachodnim standardzie.”

Klasa C charakteryzuje się niskim standardem. To budynki zbudowane przed 1989 rokiem. Najczęściej zlokalizowane w centrum. Mimo niskiego standardu to właśnie ta klasa cieszy się największym zainteresowaniem, głównie wśród małych przedsiębiorstw. Niski standard to niewysoka stawka za wynajem, więc za niewielką kwotę można zyskać atrakcyjne miejsce pracy i to dobrze zlokalizowane.

Bardzo rzadko w klasyfikacji spotyka się klasę D. Według firmy Brochocki są to budynki stare, w bardzo złym stanie technicznym.
Trzeba jednak pamiętać o tym, że o ile tego typu klasyfikacja jest używana właściwie przez wszystkich, którzy zajmują się nieruchomościami, to już kryteria przydziału do poszczególnych klas mogą się różnić. WRF stara się ujednolić te standardy, ale nie wszyscy się do nich stosują.

Niemniej jednak klasyfikacja powierzchni biurowych jest sporym ułatwieniem dla wszystkich, którzy zajmują się nieruchomościami. A także dla klientów.
Pozwala bowiem łatwiej porównywać ceny, a przecież koszt jest jednym z głównych czynników przy wyborze biura - często tym decydującym.

Zapraszamy do współpracy!

Wojciech Panasewicz
Dyrektor zarządzania i administrowania nieruchomościami

604948978

Łopatka ze stali nierdzewnej do ciasta
ŁOPATKA ZE STALI ..
Piękne sztućce Cosi Tabellini łączy materiał wykonania - pewter. Cosi Tabellini - Art of Pewter to jedna z niewielu światowej ..
234 zł
Świecznik srebrny Bicama model 6004
ŚWIECZNIK SREBRNY BICAMA ..
Metal szlachetny wykuty z serca i  rąk, tak jednym zdaniem mozna określić manufakturę Bicama, którą tworzą Włoscy rzemie..
1003 zł
Srebrna krajarka do parmezanu America
SREBRNA KRAJARKA DO ..
Ta srebrna kolekcja sztućców to efekt fantazji, profesjonalizmu, talentu i miłości do pięknych przedmiotów. Idealnie nada si..
518 zł
Elegancki żółty notes Sigel
ELEGANCKI ŻÓŁTY NOTES ..
Akcesoria Sigel to nowoczesne dodatki do biura lub domowego gabinetu, w którym króluje nowoczesny styl! W ofercie Luxury Products ..
54 zł
Ręcznie zdobiony zeszyt na przepisy kulinarne
RĘCZNIE ZDOBIONY ..
Świetnie nadający się na ekskluzywny upominek! Zeszyt zapakowany jest w gustowne pudełko, Wykonywany z wyjątkową uwag..
159 zł
Obraz In Between
OBRAZ IN BETWEEN
Autorem obrazu jest Beata Pflanz, która ukończyła ASP w Poznaniu. W swojej pracy twórczej często dąży do syntezy. Stara się ..
9000 zł
Ekskluzywny dywan
EKSKLUZYWNY DYWAN ..
Stylowe dywany - ręcznie wykonane dzieła sztuki użytkowej Art Relief jako jedyna w Europie zajmuje się ręcznym, ..
11974 zł
Globus polityczny poruszający się wokół własnej osi
GLOBUS POLITYCZNY ..
Globus Mova poruszaja się wokół własnej osi bez wykorzystywania jakiegokolwiek zasilania zewnętrznego. Nie potrzebują ..
690 zł
Żyrandol Domain z ośmioma sześciennymi abażurami Frato Interiors
ŻYRANDOL DOMAIN Z ..
Niespotykany kształt tego modelu powoduje, że od wejścia przyciąga on wzrok, zachwycając formą. Jeśli chcieliby Państwo ..
25680 zł
Niezwykła lampa ścienna Sedna II o niespotykanym kształcie
NIEZWYKŁA LAMPA ..
Wystarczy spojrzenie, aby utonąć w lazurze tego modelu, który tak niepodobny jest do innych. To swego rodzaju dzieło sztuki, które ..
3529 zł
Ładny serwetnik z mosiądzu, pozłacany
ŁADNY SERWETNIK Z ..
Przedstawiamy Państwu niebywałą kolekcję serwetników marki Cre Art, wykonanych ze szkła, kryształu, mosiądzu, pozłacanego ..
527 zł
Fioletowy notes - Sigel
FIOLETOWY NOTES - ..
Sigel to wielokrotny zwycięzca nagród za niebywały oraz nietuzinkowy design. Kilkanaście nagród w ciągu czterech lat – to ..
54 zł

Wszystkie znajdujące się w serwisie znaki towarowe i nazwy firm, zostały użyte jedynie w celu informacyjnym i są wyłączną własnością tychże firm.

Cennik nie stanowi oferty handlowych w rozumieniu Art.66 par.1 Kodeksu Cywilnego.