flaga polski 100 PLN(zł) = 100.00 PLN
flaga
flaga 100 USD($) = 358.81 PLN
flaga
flaga 100 EUR(€) = 421.83 PLN
flaga
flaga 100 GBP(£) = 475.46 PLN
flaga
flaga 100 RUB(рубль) = 6.09 PLN
flaga

Zarządzanie nieruchomościami nowoczesnymi i ekskluzywnymi – aspekt ekonomiczny kosztów utrzymania optymalizacji wydatków.

Zarządzanie nieruchomościami istniało już w epoce PRLu. Wcześniej różnego rodzaju administracje i spółdzielnie realizowały ten obowiązek, ale generalnie bez ustaw takich jak np. Prawo Budowlane, które powstało już po okresie transformacji z głębokiego socjalizmu do gospodarki rynkowej.

Na początku lat 90-tych wzorem Państw zachodnich zaczął oficjalnie funkcjonować zawód Zarządcy Nieruchomości.
Pojawił się on niemal równolegle z takimi unormowaniami prawnymi jak:

Prawo budowlane – 7 lipca 1994 r.

Ustawa o ochronie przeciwpożarowej – 21 sierpnia 1991 r.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Położyło to jednoznacznie kres jakiejkolwiek samowoli budowlanej i dowolności w zakresie utrzymania nieruchomości zarówno budynków rządowych jak i lokatorskich w zakresie modernizacji oraz konserwacji.


Nie oznacza to, iż taka samowola nie ma miejsca w dzisiejszych czasach, ale jest w dużej mierze ograniczona.
Pod koniec lat 90-tych rozpoczął się rozwój budownictwa apartamentowców i biurowców, który trwa do dnia dzisiejszego. Wysokie wielkopowierzchniowe obiekty stawiają wysokie wymogi kadrze Zarządzającej takim budynkiem.

Obiekty te w odróżnieniu do budynków mieszkaniowych posiadają wiele systemów, których działanie musi być odpowiednio koordynowane i organizowane, tak aby najemca bądź właściciel nie odczuł obecności służb odpowiedzialnych za jego utrzymanie.

Są to nierzadko struktury biznesowe, gdzie samo powodzenie prowadzonej działalności niejednokrotnie zależy od wysokiego standardu zajmowanej powierzchni.

Obiekty wielkopowierzchniowe do prawidłowego działania potrzebują infrastruktury uzbrojonej w takie elementy jak: instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, przeciwpożarowe systemy gaśnicze (tryskaczowe, hydrantowe, gaśnice podręczne oraz stacjonarne systemy gaszenia), przeciwpożarowe systemy wykrywania dymu oraz wysokich temperatur, systemy kontroli dostępu oraz alarmowe. Dodatkowo odpowiednie poziomy zasilania w energię elektryczną. Oprócz tego scentralizowane instalacje zaopatrzenia w czynnik chłodniczy oraz grzewczy.

Większość obecnie budowanych tego typu obiektów nie jest w stanie z uwagi na tak ogromną ilość elementów utrzymywanych w sprawności obejść się bez tzw. Systemu BMS (w skrócie Building maintenance system). W wolnym tłumaczeniu jest to system zarządzania budynkiem.

Cała idea działania tego systemu opiera się na opomiarowaniu większości kluczowych elementów urządzeń oraz automatyki. W zależności od możliwości uzbraja się taki system w możliwość zarówno podglądu stanu faktycznego oraz możliwości równoczesnego zdalnego sterowania ręcznego jak i zadawania zmiennych parametrów dla wbudowanej automatyki urządzeń.

Z punktu ekonomicznego punktu widzenia jest to w dzisiejszych czasach element nieodzowny i dający szybkie zwroty z poniesionych nakładów. Z uwagi na duże powierzchnie użytkowe zużycie mediów jest w takich obiektach ogromne, a każde usprawnienie widać od razu w niższych kosztach, szczególnie za energię elektryczną jak i gaz, olej opałowy lub ciepło systemowe otrzymywane np. z miejskiej sieci ciepłowniczej.

Tak ogromna ilość instalacji technicznych, ciągle rosnące wymogi środowiskowe oraz Prawne wymogła na Zarządcach nieruchomości ciągłe doszkalanie się oraz konieczność posiadania wiedzy zarówno z dziedziny prawnej, środowiskowej oraz technicznej w różnych branż.

Z uwagi na zapotrzebowanie szczególnie z branży biznesowej oprócz zwykłego zarządzania wprowadzone na rynek Polski zostały takie zawody jak Facility Manager oraz Property Manager.

Facility Manager łączy w sobie wiedzę z zakresu: finansów, ekonomii, zarządzania, prawa i merytorycznej wiedzy zarówno praktycznej jak i teoretycznej różnych branż technicznych. Tak szeroka wiedza jest potwierdzona certyfikatami.
Pełni on rolę pierwszej linii wsparcia dla właściciela, który znajduje w nim oparcie w sprawach związanych z: doborem personelu technicznego oraz bezpośrednim motywowaniem go do jakościowej i wydajnej pracy, koordynację oraz kontrolę wykonywanej pracy, proponowanie zmian i redukcji kosztów obsługi obiektu.

Property Manager charakteryzuje się przede wszystkim pracą z szeroko pojętym klientem. Zawód ten jest szczególnie uwidoczniony w firmach Deweloperskich nastawionych na wynajem powierzchni, handlowych, biurowych oraz magazynowych. Property Manager od samego początku, zaraz po podpisaniu umowy z Najemcą obszaru z którym została podpisana długoletnia umowa pilotuje cały proces poznając jednocześnie potrzeby i ewentualne wymagania klienta, których być może na początku współpracy sam nie jest w stanie do końca zdefiniować.

W efekcie końcowym potrzeby klienta powinny zostać zrealizowane, aby w pełni mógł być usatysfakcjonowany ze współpracy z Wynajmującym. PM jest pierwszą osobą w ciągłym kontakcie z Najemcą.

Powodzenie przedsięwzięcia jak widać nie leży tylko w samym wybudowaniu obiektu, ale polega na stałym nadzorze i prowadzeniu spójnej polityki w zakresie zajętości powierzchni, wystroju wnętrza przyciąganiu klienteli z zewnątrz, dbaniu o zewnętrzny pozytywny wizerunek na zewnątrz. Dodatkowo zachowana musi być ściśle polityka związana z doborem najemców oraz ich usadowieniem na planie obiektu. Mnogość tych zmiennych w bardzo dużym stopniu zaważa nad efektem długofalowego powodzenia inwestycji.

Kierunek rozwoju branży nieruchomości jaki został nakreślony w nowym stuleciu pokazuje, jak ważny jest profesjonalizm i rzetelna praca w tego typu biznesie. Rynek nieruchomości podlega również wahaniom związanym z koniunkturą na rynku oraz wahaniom politycznym.

Z uwagi na dużą rozpiętość stawek czynszów pod koniec 2007 roku „WRF - Warsaw Research Forum” skupiające największych graczy wśród firm zarządzających nieruchomościami komercyjnymi i ekskluzywnymi zainicjowało powstanie ujednolicenia wymagań dla kategorii obiektów aby wspomóc sam proces klasyfikacji na podstawie której szacowane są później stawki czynszów najmu.

„Według WRF obiekt klasy A musi odpowiadać wymaganiom trzynastu z szesnastu poniższych kryteriów:
doskonała jakość wykończenia wnętrz wraz z wszechstronnym serwisem technicznym,
najlepsza lokalizacja na danym obszarze, z łatwą możliwością dojazdu oraz dobrym dostępem do ośrodków komunikacji miejskiej, klimatyzacja, podwieszane sufity, wysokość pomieszczeń (od podłogi do sufitu) - minimum 2,70 m, możliwość dowolnej aranżacji wnętrz, trzy oddzielne okablowania strukturalne dla linii telefonicznych, elektrycznych i systemów komputerowych lub system podnoszonych podłóg, podwójne szyby niskoemisyjne, nowoczesne, szybkobieżne windy (maksymalny czas oczekiwania na windę – 30 sekund), dobrej jakości wykładziny podłogowe oraz wykończenie ścian, w pełni wykończone wnętrza łazienek i kuchni,niezawodny system telekomunikacyjny, podwójne zasilanie lub awaryjny system podtrzymywania napięcia, kontrola wilgotności powietrza, parking strzeżony z miejscami przeznaczonymi dla najemców,
odpowiednia liczba miejsc parkingowych na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej (współczynnik miejsc parkingowych) dla obiektów zlokalizowanych w centrum i poza centrum:

- ścisłe centrum - 1/90 do 1/100 m2
- centrum - 1/70 m2
- poza centrum - 1/25 do 1/30 m2 dopuszczalne1/50 m2) .

Budynki zaliczane do klasy B spełniające tylko części wymagań klasy A. Są to obiekty powstałe po 1989 roku, cechujące się m.in. jakością wykonania obiektu i jakość użytych przy jego budowie materiałów niższa niż w budynkach klasy A, ograniczoną liczba usług, niepełnym systemem klimatyzacji, wskaźnikiem liczby miejsc parkingowych (podziemnych/naziemnych) przypadających na odpowiednią ilość powierzchni niższym niż w przypadku obiektów klasy A.

Klasę B+ bardzo trudno sklasyfikować. Według opracowania firmy Brochocki, umieszczonego w serwisie www.nieruchomosci.beck.pl (nr 3 marzec 2007) „jako klasa B+ określane są budynki klasy A położone poza ścisłym centrum lub budynki klasy B oferujące bardzo wysoki standard. Obiekty te są usytuowane w dobrych, lecz drugorzędnych lokalizacjach śródmiejskich, z dobrym dostępem i dobrze zarządzane, charakteryzujące się średnio wysokimi czynszami. Obiekty klasy B+ są wykończone i wyposażone w zachodnim standardzie.”

Klasa C charakteryzuje się niskim standardem. To budynki zbudowane przed 1989 rokiem. Najczęściej zlokalizowane w centrum. Mimo niskiego standardu to właśnie ta klasa cieszy się największym zainteresowaniem, głównie wśród małych przedsiębiorstw. Niski standard to niewysoka stawka za wynajem, więc za niewielką kwotę można zyskać atrakcyjne miejsce pracy i to dobrze zlokalizowane.

Bardzo rzadko w klasyfikacji spotyka się klasę D. Według firmy Brochocki są to budynki stare, w bardzo złym stanie technicznym.
Trzeba jednak pamiętać o tym, że o ile tego typu klasyfikacja jest używana właściwie przez wszystkich, którzy zajmują się nieruchomościami, to już kryteria przydziału do poszczególnych klas mogą się różnić. WRF stara się ujednolić te standardy, ale nie wszyscy się do nich stosują.

Niemniej jednak klasyfikacja powierzchni biurowych jest sporym ułatwieniem dla wszystkich, którzy zajmują się nieruchomościami. A także dla klientów.
Pozwala bowiem łatwiej porównywać ceny, a przecież koszt jest jednym z głównych czynników przy wyborze biura - często tym decydującym.

Zapraszamy do współpracy!

Wojciech Panasewicz
Dyrektor zarządzania i administrowania nieruchomościami

604948978

Srebrny komplet do kawy i herbaty
SREBRNY KOMPLET DO KAWY I ..
Eleganckie zestawy do serwowania kawy i herbaty - sklep Luxury Products. Piękne kształty i srebro to idealny wybór. Jeśli ..
28398 zł
Piękny, kryształowy żyrandol VE 831/S12
PIĘKNY, KRYSZTAŁOWY ..
Platerowana złotem rama i kryształy to luksus w jego klasycznej formie.  Żyrandole Masiero s ą wyjątkowe i ..
18976 zł
6500 zł. Eksluzywny Bon Zakupowy
6500 ZŁ. EKSLUZYWNY BON ..
Ekskluzywne bony zakupowe - sklep Luxury Products - już ponad 10 000 prezentów! Ludzie uwielbiają prezenty, każdy z nas ..
6500 zł
Luksusowe pióro wieczne LEMAN GRIS GRAPHITE - grafitowe, platerowane srebrem/rodowane
LUKSUSOWE PIÓRO WIECZNE ..
Klasyczne grafitowe pióro wieczne! Firma Caran d'Ache została założona przez Arnolda Schwitzera w 1915 roku. Za ponadczasowy ..
2819 zł
Komplet filiżanek do wody
KOMPLET FILIŻANEK ..
Firma Cre Art pochodzi z Empoli, niedaleko Florencji której tradycje nierozerwalnie łączą się z produkcją szkła i kryształu ..
2130 zł
Skórzana teczka na dokumenty Portadocumenti piccolo pelle
SKÓRZANA TECZKA ..
Teczka ze skóry na dokumenty - sklep Luxury Products. Włoska firma Legatoria Koine to tradycyjna manufaktura produkująca ..
249 zł
Obraz Wyspa
OBRAZ WYSPA
Autorem obrazu jest Sylwia Borkowska, która ukończyła ASP we Wrocławiu. Artystka kiedy maluje miesza techniki, nie ograniczając si..
3000 zł
Zegarek Rapport Double Hunter PW90
ZEGAREK RAPPORT ..
Eleganckie zegarki kieszonkowe - sklep Luxury Products. Pierwszy produkt tej fabryki powstał w 1898 roku, kiedy to młody ..
1493 zł
Niepowtarzalny wazon włoski
NIEPOWTARZALNY ..
Cre Art? Wszystkie towary są zaprojektowane i wykonane przez Włoskich mistrzów rzemieślnictwa, a firma ciągle stawia na ..
6049 zł
SWISS ECO - zestaw do fondue mięsnego (garnek o średnicy 18 cm, 2 L) firmy SPRING
SWISS ECO - ZESTAW ..
Firma SPRING powstała w Szwajcarii w 1946 roku i od tego czasu produkuje najwyższej jakości wyposażenie i akcesoria kuchenne ..
580 zł
Nieszablonowy kształt włoskiej lampy manufaktury Lumis 900
NIESZABLONOWY ..
Nieszablonowy kształt tej pieknej lampy przyciągnie twój wzrok Projekt Lumis został stworzony przez dwóch wspaniałych w..
3366 zł
Srebrny widelec stołowy z linii Deco
SREBRNY WIDELEC ..
Luksusowa kolekcja srebrnych sztućców Deco to współczesna interpretacja modernistycznego stylu. Wariacje w wykonaniu Schiavon ..
721 zł

Wszystkie znajdujące się w serwisie znaki towarowe i nazwy firm, zostały użyte jedynie w celu informacyjnym i są wyłączną własnością tychże firm.

Cennik nie stanowi oferty handlowych w rozumieniu Art.66 par.1 Kodeksu Cywilnego.