flaga polski 100 PLN(zł) = 100.00 PLN
flaga
flaga 100 USD($) = 336.93 PLN
flaga
flaga 100 EUR(€) = 416.65 PLN
flaga
flaga 100 GBP(£) = 477.70 PLN
flaga
flaga 100 RUB(рубль) = 5.51 PLN
flaga

Zarządzanie nieruchomościami nowoczesnymi i ekskluzywnymi – aspekt ekonomiczny kosztów utrzymania optymalizacji wydatków.

Zarządzanie nieruchomościami istniało już w epoce PRLu. Wcześniej różnego rodzaju administracje i spółdzielnie realizowały ten obowiązek, ale generalnie bez ustaw takich jak np. Prawo Budowlane, które powstało już po okresie transformacji z głębokiego socjalizmu do gospodarki rynkowej.

Na początku lat 90-tych wzorem Państw zachodnich zaczął oficjalnie funkcjonować zawód Zarządcy Nieruchomości.
Pojawił się on niemal równolegle z takimi unormowaniami prawnymi jak:

Prawo budowlane – 7 lipca 1994 r.

Ustawa o ochronie przeciwpożarowej – 21 sierpnia 1991 r.

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Położyło to jednoznacznie kres jakiejkolwiek samowoli budowlanej i dowolności w zakresie utrzymania nieruchomości zarówno budynków rządowych jak i lokatorskich w zakresie modernizacji oraz konserwacji.


Nie oznacza to, iż taka samowola nie ma miejsca w dzisiejszych czasach, ale jest w dużej mierze ograniczona.
Pod koniec lat 90-tych rozpoczął się rozwój budownictwa apartamentowców i biurowców, który trwa do dnia dzisiejszego. Wysokie wielkopowierzchniowe obiekty stawiają wysokie wymogi kadrze Zarządzającej takim budynkiem.

Obiekty te w odróżnieniu do budynków mieszkaniowych posiadają wiele systemów, których działanie musi być odpowiednio koordynowane i organizowane, tak aby najemca bądź właściciel nie odczuł obecności służb odpowiedzialnych za jego utrzymanie.

Są to nierzadko struktury biznesowe, gdzie samo powodzenie prowadzonej działalności niejednokrotnie zależy od wysokiego standardu zajmowanej powierzchni.

Obiekty wielkopowierzchniowe do prawidłowego działania potrzebują infrastruktury uzbrojonej w takie elementy jak: instalacje wodociągowe, kanalizacyjne, przeciwpożarowe systemy gaśnicze (tryskaczowe, hydrantowe, gaśnice podręczne oraz stacjonarne systemy gaszenia), przeciwpożarowe systemy wykrywania dymu oraz wysokich temperatur, systemy kontroli dostępu oraz alarmowe. Dodatkowo odpowiednie poziomy zasilania w energię elektryczną. Oprócz tego scentralizowane instalacje zaopatrzenia w czynnik chłodniczy oraz grzewczy.

Większość obecnie budowanych tego typu obiektów nie jest w stanie z uwagi na tak ogromną ilość elementów utrzymywanych w sprawności obejść się bez tzw. Systemu BMS (w skrócie Building maintenance system). W wolnym tłumaczeniu jest to system zarządzania budynkiem.

Cała idea działania tego systemu opiera się na opomiarowaniu większości kluczowych elementów urządzeń oraz automatyki. W zależności od możliwości uzbraja się taki system w możliwość zarówno podglądu stanu faktycznego oraz możliwości równoczesnego zdalnego sterowania ręcznego jak i zadawania zmiennych parametrów dla wbudowanej automatyki urządzeń.

Z punktu ekonomicznego punktu widzenia jest to w dzisiejszych czasach element nieodzowny i dający szybkie zwroty z poniesionych nakładów. Z uwagi na duże powierzchnie użytkowe zużycie mediów jest w takich obiektach ogromne, a każde usprawnienie widać od razu w niższych kosztach, szczególnie za energię elektryczną jak i gaz, olej opałowy lub ciepło systemowe otrzymywane np. z miejskiej sieci ciepłowniczej.

Tak ogromna ilość instalacji technicznych, ciągle rosnące wymogi środowiskowe oraz Prawne wymogła na Zarządcach nieruchomości ciągłe doszkalanie się oraz konieczność posiadania wiedzy zarówno z dziedziny prawnej, środowiskowej oraz technicznej w różnych branż.

Z uwagi na zapotrzebowanie szczególnie z branży biznesowej oprócz zwykłego zarządzania wprowadzone na rynek Polski zostały takie zawody jak Facility Manager oraz Property Manager.

Facility Manager łączy w sobie wiedzę z zakresu: finansów, ekonomii, zarządzania, prawa i merytorycznej wiedzy zarówno praktycznej jak i teoretycznej różnych branż technicznych. Tak szeroka wiedza jest potwierdzona certyfikatami.
Pełni on rolę pierwszej linii wsparcia dla właściciela, który znajduje w nim oparcie w sprawach związanych z: doborem personelu technicznego oraz bezpośrednim motywowaniem go do jakościowej i wydajnej pracy, koordynację oraz kontrolę wykonywanej pracy, proponowanie zmian i redukcji kosztów obsługi obiektu.

Property Manager charakteryzuje się przede wszystkim pracą z szeroko pojętym klientem. Zawód ten jest szczególnie uwidoczniony w firmach Deweloperskich nastawionych na wynajem powierzchni, handlowych, biurowych oraz magazynowych. Property Manager od samego początku, zaraz po podpisaniu umowy z Najemcą obszaru z którym została podpisana długoletnia umowa pilotuje cały proces poznając jednocześnie potrzeby i ewentualne wymagania klienta, których być może na początku współpracy sam nie jest w stanie do końca zdefiniować.

W efekcie końcowym potrzeby klienta powinny zostać zrealizowane, aby w pełni mógł być usatysfakcjonowany ze współpracy z Wynajmującym. PM jest pierwszą osobą w ciągłym kontakcie z Najemcą.

Powodzenie przedsięwzięcia jak widać nie leży tylko w samym wybudowaniu obiektu, ale polega na stałym nadzorze i prowadzeniu spójnej polityki w zakresie zajętości powierzchni, wystroju wnętrza przyciąganiu klienteli z zewnątrz, dbaniu o zewnętrzny pozytywny wizerunek na zewnątrz. Dodatkowo zachowana musi być ściśle polityka związana z doborem najemców oraz ich usadowieniem na planie obiektu. Mnogość tych zmiennych w bardzo dużym stopniu zaważa nad efektem długofalowego powodzenia inwestycji.

Kierunek rozwoju branży nieruchomości jaki został nakreślony w nowym stuleciu pokazuje, jak ważny jest profesjonalizm i rzetelna praca w tego typu biznesie. Rynek nieruchomości podlega również wahaniom związanym z koniunkturą na rynku oraz wahaniom politycznym.

Z uwagi na dużą rozpiętość stawek czynszów pod koniec 2007 roku „WRF - Warsaw Research Forum” skupiające największych graczy wśród firm zarządzających nieruchomościami komercyjnymi i ekskluzywnymi zainicjowało powstanie ujednolicenia wymagań dla kategorii obiektów aby wspomóc sam proces klasyfikacji na podstawie której szacowane są później stawki czynszów najmu.

„Według WRF obiekt klasy A musi odpowiadać wymaganiom trzynastu z szesnastu poniższych kryteriów:
doskonała jakość wykończenia wnętrz wraz z wszechstronnym serwisem technicznym,
najlepsza lokalizacja na danym obszarze, z łatwą możliwością dojazdu oraz dobrym dostępem do ośrodków komunikacji miejskiej, klimatyzacja, podwieszane sufity, wysokość pomieszczeń (od podłogi do sufitu) - minimum 2,70 m, możliwość dowolnej aranżacji wnętrz, trzy oddzielne okablowania strukturalne dla linii telefonicznych, elektrycznych i systemów komputerowych lub system podnoszonych podłóg, podwójne szyby niskoemisyjne, nowoczesne, szybkobieżne windy (maksymalny czas oczekiwania na windę – 30 sekund), dobrej jakości wykładziny podłogowe oraz wykończenie ścian, w pełni wykończone wnętrza łazienek i kuchni,niezawodny system telekomunikacyjny, podwójne zasilanie lub awaryjny system podtrzymywania napięcia, kontrola wilgotności powietrza, parking strzeżony z miejscami przeznaczonymi dla najemców,
odpowiednia liczba miejsc parkingowych na metr kwadratowy powierzchni wynajmowanej (współczynnik miejsc parkingowych) dla obiektów zlokalizowanych w centrum i poza centrum:

- ścisłe centrum - 1/90 do 1/100 m2
- centrum - 1/70 m2
- poza centrum - 1/25 do 1/30 m2 dopuszczalne1/50 m2) .

Budynki zaliczane do klasy B spełniające tylko części wymagań klasy A. Są to obiekty powstałe po 1989 roku, cechujące się m.in. jakością wykonania obiektu i jakość użytych przy jego budowie materiałów niższa niż w budynkach klasy A, ograniczoną liczba usług, niepełnym systemem klimatyzacji, wskaźnikiem liczby miejsc parkingowych (podziemnych/naziemnych) przypadających na odpowiednią ilość powierzchni niższym niż w przypadku obiektów klasy A.

Klasę B+ bardzo trudno sklasyfikować. Według opracowania firmy Brochocki, umieszczonego w serwisie www.nieruchomosci.beck.pl (nr 3 marzec 2007) „jako klasa B+ określane są budynki klasy A położone poza ścisłym centrum lub budynki klasy B oferujące bardzo wysoki standard. Obiekty te są usytuowane w dobrych, lecz drugorzędnych lokalizacjach śródmiejskich, z dobrym dostępem i dobrze zarządzane, charakteryzujące się średnio wysokimi czynszami. Obiekty klasy B+ są wykończone i wyposażone w zachodnim standardzie.”

Klasa C charakteryzuje się niskim standardem. To budynki zbudowane przed 1989 rokiem. Najczęściej zlokalizowane w centrum. Mimo niskiego standardu to właśnie ta klasa cieszy się największym zainteresowaniem, głównie wśród małych przedsiębiorstw. Niski standard to niewysoka stawka za wynajem, więc za niewielką kwotę można zyskać atrakcyjne miejsce pracy i to dobrze zlokalizowane.

Bardzo rzadko w klasyfikacji spotyka się klasę D. Według firmy Brochocki są to budynki stare, w bardzo złym stanie technicznym.
Trzeba jednak pamiętać o tym, że o ile tego typu klasyfikacja jest używana właściwie przez wszystkich, którzy zajmują się nieruchomościami, to już kryteria przydziału do poszczególnych klas mogą się różnić. WRF stara się ujednolić te standardy, ale nie wszyscy się do nich stosują.

Niemniej jednak klasyfikacja powierzchni biurowych jest sporym ułatwieniem dla wszystkich, którzy zajmują się nieruchomościami. A także dla klientów.
Pozwala bowiem łatwiej porównywać ceny, a przecież koszt jest jednym z głównych czynników przy wyborze biura - często tym decydującym.

Zapraszamy do współpracy!

Wojciech Panasewicz
Dyrektor zarządzania i administrowania nieruchomościami

604948978

Srebrne łyżeczki do lodów, wersja Ottagonale
SREBRNE ŁYŻECZKI DO LOD..
Wprowadź do swojego domu pałacową estetykę. Zapraszamy do zapoznania się z całą, bogatą ofertą srebrnych zastaw stołowych, ..
237 zł
Zestaw konferencyjny
ZESTAW KONFERENCYJNY ..
Bestar jest wiodącym producentem akcesoriów biurowych na świecie. Stanowiące połączenie sztuki i funkcjonalności produkty to nie ..
930 zł
Luksusowy kieliszek z grawerowanymi zwierzętami i ptakami do Wina W004
LUKSUSOWY KIELISZEK Z ..
Piękne i wyjątkowe upominki z kryształu Oryginalna historia firmy Glasgravören&Glasriket ze Szwecji sięga 1880 roku, gdy ..
249 zł
Srebrna łyżka do serwowania lodów Foglia
SREBRNA ŁYŻKA DO ..
Dla tych, którzy stawiają na elegancję w jadalni, proponujemy zestawy luksusowych sztućców . Srebrne produkty włoskiej marki ..
529 zł
Zeszyt na przepisy kulinarne - niezbędnik w kuchni!
ZESZYT NA PRZEPISY ..
Brązowa skóra idealnie komponuje się z ozdobnym dodatkiem. Wewnątrz tego zeszytu znajdują się obrazki ilustrujące dany rodzaj da..
158 zł
Praktyczny notes do win - włoska produkcja!
PRAKTYCZNY NOTES ..
Wino to specjalny gatunek alkoholowy, który - można by rzec - "uświęca" niecodzienne okazje. Notes , który Państwu ..
158 zł
Żel
ŻEL "BOMBA ..
Les Naturelles i Exclusif - szwajcarska jakość Wszystkie nasze produkty są opracowane i wyprodukowane w Szwajcarii na ..
290 zł
Elegancki globus podświetlany - kula 37 cm
ELEGANCKI GLOBUS ..
Globus podświetlany o wielkości 37 cm , sklep Luxury Products. Nova Rico SpA jest włoską firma założoną w 1955 roku i ..
1000 zł
Prześliczna ramka do zdjęć
PRZEŚLICZNA RAMKA ..
 Luksusowe i oryginalne akcesoria wykonane z ceramiki Z poczuciem zadowolenia prezentujemy Państwu nową firmę na polskim ..
808 zł
Oceaniczna niebieska ozdoba
OCEANICZNA ..
Piękna ozdoba. Od 1965 roku, w rodzinie CAMPAGNARO - produkuje się elegencką i niebanalną ceramikę. Od początku istnienia tej ..
375 zł
Oceaniczny świecznik
OCEANICZNY ..
Włoski świecznik. Od 1965 roku, w rodzinie CAMPAGNARO - produkuje się elegencką i niebanalną ceramikę. Od początku ..
1204 zł
Srebrny nóż do masła, wersja Ottagonale
SREBRNY NÓŻ DO ..
Srebrne sztućce włoskie to sam luksus! Schiavon doskonale łączy w swoich projektach i realizacjach wyjątkowo solidną jakość z ..
458 zł

Wszystkie znajdujące się w serwisie znaki towarowe i nazwy firm, zostały użyte jedynie w celu informacyjnym i są wyłączną własnością tychże firm.

Cennik nie stanowi oferty handlowych w rozumieniu Art.66 par.1 Kodeksu Cywilnego.